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房地产开发总体平稳 商品房成交趋于理性――从第四次经济普查数据看横县房地产开发市场五年来的运行轨迹

发布时间:2020-08-03 10:17  来源: 横县统计局   


房地产开发总体平稳 商品房成交趋于理性

――第四次经济普查数据看横县房地产开发市场五年来的运行轨迹


20132018年,横县房地产开发市场呈平稳有序的轨迹运行,全国第四次全国经济普查数据显示,横县房地产开发总体平稳,商品房成交趋于理性。

一、房地产开发投资健康、平稳运行

(一)房地产开发投资保持平稳态势

四经普数据显示,2018年,横县房地产开发完成投资14.57亿元,比三经普增长0.4%2013-2018年,横县房地产开发投资完成额分别为14.52亿元、15.06亿元、12.28亿元、12.28亿元、12.47亿元和14.57亿元,各年度房地产开发投资按照供求情况小幅度变动,总体平稳。

(二)开发企业到位资金余量充足,开发推进有保障

2018年,横县房地产开发企业到位资金19.42亿元,比2013年三经普增长9.0%。其中,本年到位资金17.99亿元,比2013年三经普增长3.7%;上年末结余资金1.43亿元,比2013年三经普增长203.0%。从开发企业资金到位资金情况看,2018年到位资金为当年开发完成投资的1.3倍,余量较为充足,对项目的建设推进有足够的保障。

二、商品房供求平衡,房价与成交市场趋于理性

(一)商品房市场成交量有提升,成交市场趋于理性

四经普数据显示,2018年,横县商品房销售面积64.60万平方米,比2013年三经普增长103.5%2013-2018年,横县商品房销售面积分别为31.74万平方米、28.70万平方米、21.21万平方米、29.53万平方米、44.77万平方米和64.60万平方米,2013-2016年成交总量平稳,2017年有升温迹象。随着“房住不炒”政策落实,宏观调控促使市场迅速降温,2018年,全县商品房销售增速从2017年的51.6%回落到44.3%,销售市场回归理性。

(二)去库存成效明显,商品房供求趋于平衡

横县商品房销售以期房为主,现房面积可体现出商品房市场供求关系的变化。四经普数据显示,2018年,横县商品房待售面积17.87万平方米,比2013年三经普增长130.6%2013-2018年,横县商品房待售面积分别为7.75万平方米、40.82万平方米、35.92万平方米、25.73万平方米、29.32万平方米和17.87万平方米,待售面积2014年形成高峰,2017年又形成一个小高峰,往后年份呈曲线下降态势。往年投资形成的现房正逐年被消化,现房成功去库存,商品房供求趋于平衡。

(三)商品房销售均价增长速度在合理范围内

四经普数据显示,2018年,横县商品房每平方米销售均价4428元,比2013年增长23.9%,年平均增长4.8%。其中,住房每平方米销售均价4392元,比2013年增长36.0%,年平均增长7.2%。商品房销售均价增长速度与经济、居民收入增长速度匹配,增长速度在合理范围内。2013-2018年,横县商品房销售均价无大起大落的现象,几年来的房价走势如下图:

1.商品房销售均价走势。

2.住宅商品房销售均价走势。

三、值得关注的问题

(一)土地购置费增长,建安投资下降

四经普数据显示,2018年,横县房地产开发投资中的土地购置费4.28亿元,比2013年增长1236.6%2018年,房地产开发建安投资9.49亿元,比2013年下降27.1%。几年来土地购置费和建安投资变化如下图:

1.土地购置费走势。

2.建安投资走势。

从以上走势图看出,横县房地产建安投资与土地购置费总体趋势相向而行,建安投资下行,土地购置费上行。按走势图发展下去,横县房地产市场几年将会出现房源减少,房价快速上涨现象。

(二)大楼盘占比过小

四经普数据显示,2018年,横县房地产开发在建项目28个,比2013年三经普多5个。其中,计划总投资在10-15亿元之间的项目1个,与2013年持平,占全部项目的3.6%5-10亿元之间的项目4个,比2013年三经普多2个,占全部项目的14.3%

小规模房地产项目的周边假如没有商业、医疗、娱乐、教育等成熟配套的基本公共设施,商品房价格必然会降低,影响房地产开发的经济效益。规模过小的小区还会造成小区内的公共设施维护成本分摊过高,不利于物业公司的运营。

四、下步工作建议

(一)加强对房地产开发土地供应的调控力度

土地供应是调控房地产开发市场的基本手段,要充分发挥土地供应对房地产开发市场的调控作用,促进房地产开发市场持续健康发展,努力实现土地供需总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定。一是通过积极实行土地收购储备制度,增强政府对土地市场宏观调控能力;二是严格控制土地供应总量,每年要编制房地产开发土地供应计划;三是房地产开发用地必须符合县城和各乡镇的总体规划;四是房地产开发用地要公开,及时向社会发布,接受社会监督。

(二)适当开发大楼盘,促进房地产行业高质量发展

房地产开发市场经多年的发展证明,大楼盘项目易产生规模效应,形成规模效益。大楼盘有利于形成区位优势,提升板块价值;有利于营造企业品牌和物业品牌,利用品牌效应促进和推动商品房销售;有利于因地制宜营造主题、景观、配套设施等项目,增加地产的附加价值;通过集中管理,还有利于降低开发、维护及管理费用。适当开发大楼盘,对横县房地产行业高质量发展有很大的促进作用。

(三)通过建立长效机制,提升开发服务、物业服务和交易服务水平,形成一个良好的“生态圈”,推动房地产业健康发展

1.建立长效机制。房地产市场管理点多、线长、业务量大,对涉及资质审核、商品房预售审批、中介机构审理备案、维修资金使用、物业管理服务等业务要做到依法管理,并加大宣传力度,提高房地产经营企业依法经营的自觉性。

2.提升开发服务水平。一是规范房地产开发企业资质、商品房预售等审批程序,公开办事程序,接受企业监督;二是定期到企业进行调研,倾听企业诉求,减轻企业负担,及时解决房地产开发项目推进过程遇到的困难;三是对无法推进的烂尾项目,有关部门要出面解决问题,多方合力,使项目建设尽快重启,同时向社会公布项目重启的进展情况,减少因项目推进受阻引起的社会矛盾,营造一个和谐、健康房地产开发环境。

3.提升物业服务水平。物业企业要坚持“以人为本”的原则,关注员工和业主的要求,重点是提高员工的业务水平,为顾客提供满意的服务。同时,要加大高科技产品的推广力度,比如车牌识别系统、人脸识别系统的推广力度。

4.提升交易服务水平。为使群众少跑路,在行政服务中心可设立服务窗口,简化办事流程,对租赁证、二手房交易、无房证明、维修资金提取等服务项目公开办事流程,还可以利用互联网平台大数据提高服务效率。